L’intervento di Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it S.p.A.
ha il titolo :“Cosa si vende, dove si vende”.
Dopo aver ringraziato gli autori dei precedenti interventi, apprezzando le analisi svolte, premette che il suo intervento sarà maggiormente orientato verso gli strumenti.
Proietta un grafico relativo al mercato immobiliare negli ultimi decenni, che mostra il boom delle vendite tra il 1996 e il 2006, seguito da una profonda crisi.
Non è possibile, al momento, fare proiezioni certe, e ha più senso interrogarsi sul perché il mercato è cambiato. L’approccio corretto è seguire la domanda, non dimenticando che l’Italia è un mercato particolare.
METROPOLI, CAPOLUOGHI E PROVINCIA: tre modi diversi di concepire l’abitare
Giordano proietta una serie di slides nelle quali ha ritenuto significativo dividere l’Italia in tre focus: Milano e Roma, gli altri capoluoghi e la provincia.
Se per Milano e Roma la ricerca di affitto supera addirittura l’acquisto, per gli altri capoluoghi vi è un interesse maggiore per l’acquisto, mentre nella provincia la percentuale della richiesta di locazione scende nettamente. Le statistiche portano a riflessioni sociologiche sui diversi modi di concepire l’abitare, sulla percezione del possesso di una casa come valore, e sulla “dinamicità” della vita nelle metropoli.
Riguardo alla motivazione d’acquisto, è in salita la ricerca per sostituzione, rispetto alla ricerca per l’acquisto della prima casa.
Giordano propone un’analisi sulla ricerca di nuovo, di usato o di entrambi da parte di chi sta acquistando la prima casa e di chi cerca per sostituzione:
Se, nella ricerca della prima esperienza di abitazione di proprietà, solo il 5% cerca il nuovo, questa percentuale sale al 24% in chi ricerca per sostituzione, e, avendo già sperimentato l’abitare, conosce già le sue esigenze. Rimane comunque basso l’interesse verso il nuovo, e ulteriori statistiche dimostrano che il compratore, per poter accedere a una costruzione nuova, non è disposto a investire più del 20% aggiuntivo.
Un altro elemento interessante è che non c’è una cultura sui temi di risparmio energetico: solo un compratore su tre dà valore alla classe energetica.
VITA NELLA METROPOLI: spazi ridotti ma confortevoli
Nelle metropoli, viene ricercato l’unico ambiente soggiorno-cucina: si lavora per molte ore, spesso lontano dall’abitazione, e in coppia sono entrambi a lavorare. Alla luce di questo dato, anche le ore di preparazione dei pasti sono pensate come uno dei pochi momenti insieme.
C’è una maggiore attenzione all’ottimizzazione delle metrature, ma, non dispiace il bagno per ogni camera, essendo, statisticamente, nuclei familiari con pochi figli.
L’utenza-tipo di un’abitazione comprende una coppia, o un single, quindi l’abitazione media è un appartamento composto da una camera da letto e un soggiorno-cucina. L’antibagno viene vissuto come spreco di spazio.
Viene preferita l’abitazione già arredata. Perde invece valore la portineria, la cui funzione, da tempo, si era ridotta al ritiro dei pacchi e della posta.
ITALIA E SITUAZIONE DEMOGRAFICA
Sull’abitare contemporaneo influisce il cambiamento demografico in corso in Italia: il calo delle nascite, e l’aumento delle persone over 65 (ormai un abitante su 4).
Ad invecchiare non è stata solo la popolazione, ma anche il patrimonio edilizio, costituito in gran parte da stabili anni Sessanta e Settanta (quando i figli per coppia erano in media 2,7), poiché dopo gli anni Novanta si è costruito molto poco.
MILANO, PALCOSCENICO PARTICOLARE, e MILLENNIALS
Si dice che Milano anticipi le tendenze, ma forse è semplicemente un palcoscenico particolare, una città divergente nel panorama italiano, e più simile alle metropoli europee.
In media, i giovani che vivono a Milano hanno un impiego. In 140.000 abitazioni c’è almeno un millennial, e tre su quattro vivono in famiglia, o con un/a partner, o con coinquilini o amici.
Il giovane abitante di Milano non sente l’esigenza di possedere un’automobile, e preferisce vivere da affittuario sui Navigli, con i coinquilini, che in una casa di proprietà a Baggio: vive il presente.
E’ un fatto che i giovani, a Milano, non siano interessati alla casa di proprietà: seguono la logica dell’utilizzo e non del possesso.
La casa di proprietà come “valore” è un concetto che riguarda le persone in là con gli anni.
L’AFFITTO COME SCELTA E L’AFFITTO COME NECESSITÀ
L’affitto è quindi diventata una scelta, e non più una necessità.
L’unico momento in cui passano a desiderare una casa propria è il momento in cui diventano genitori, cambiamento che li porta a cercare stabilità e responsabilità.
In Italia un immobile locato vale di meno di uno libero. E’ una particolarità italiana dovuta al fatto che si tratta quasi sempre di affitti “di necessità” e quindi problematici, e non di affitto di “qualità”.
SENSIBILIZZARE ALLA “CULTURA DELLA CASA”
Concludendo, non c’è più la “cultura della casa”, e andrebbe fatto, dagli operatori del settore, un lavoro di sensibilizzazione sui giovani per far percepire il valore del possesso di una casa.
Inoltre, il compratore andrebbe educato a “leggere” la qualità dell’abitazione e dovrebbero essere i professionisti a condurlo in questo percorso.
Oggi la nostra professione ci chiede di “progettare” in base alla valutazione accurata delle esigenze della richiesta, in base alla zona ed all’età.
Arch. Bonnì (Irriverender)
