Ristrutturare?

Con i benefici della nuova legge.

La legge finanziaria 2009 per il triennio 2010-2012, presentata e approvata dal Consiglio dei Ministri lo scorso settembre, ha prorogato fino al 31 dicembre 2012 il termine per fruire della detrazione del 36% delle spese sostenute per i lavori di recupero del patrimonio edilizio

testi di Roberto Summer

La stessa legge finanziaria 2009 ha riconfermato nuovamente anche la detrazione d’imposta sull’acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione o da cooperative.
L’agevolazione è applicabile alle abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati dal 1° gennaio 2009 al 31 dicembre 2012 e acquistati entro il 30 giugno 2013. È stata prorogata al 2012, inoltre, l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10%, per le prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata. Non ha scadenze, invece, la possibilità di fruire:

• della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati per la costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale;
• dell’applicazione dell’aliquota Iva al 4% sui beni finiti acquistati per la costruzione di abitazioni non di lusso (a prescindere che siano prima casa o meno) ed edifici assimilati. La misura avrà un impatto di 324 milioni nel 2012 e di 743 milioni sia nel 2013 sia nel 2014.

Vediamo in dettaglio come utilizzare al meglio le principali agevolazioni fiscali previste per gli interventi di recupero edilizio.

CHI PUÒ OTTENERE LA DETRAZIONE DEL 36%
I contribuenti (non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali, come l’usufrutto, o gli affittuari, e i familiari) hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) le spese sostenute fino al 31 dicembre 2012 per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo di spesa di 48.000 euro, di cui si calcola il 36% da suddividere in dieci anni.
L’importo massimo di spesa, per cui è possibile fruire dell’agevolazione Irpef, va riferito alla singola unità immobiliare e non più a ogni persona fisica che abbia sostenuto le spese. Di conseguenza, tale ammontare va suddiviso fra tutti i soggetti aventi diritto alla detrazione (per esempio, marito e moglie cointestatari di un’abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull’ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro suddividendola tra loro). I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo. Possono optare per questa diversa ripartizione della detrazione anche per le spese sostenute in anni precedenti.
La ripartizione della detrazione in tre o cinque anni si applica solo ai contribuenti che siano proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento. Non possono beneficiare di tale disposizione, per esempio, l’inquilino o il comodatario. Va precisato, inoltre, che si tratta effettivamente di una detrazione dall’imposta e non di un rimborso. Ciascun contribuente ha perciò diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’imposta dovuta per l’anno in questione. Se per caso il rimborso spettante è superiore all’imposta Irpef da pagare, la parte eccedente andrà persa (non si potrà chiederne il rimborso o portarla in diminuzione per l’anno successivo). L’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfettario pari al 25 % del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione. La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l’importo massimo di 48.000 euro e deve essere ripartita in 10, 5 o 3 rate annuali di pari importo. Per fruire di questa particolare agevolazione non sono necessarie né la trasmissione del modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l’effettuazione dei pagamenti mediante bonifico.

PER QUALI LAVORI

LA DETRAZIONE IRPEF RIGUARDA LE SPESE SOSTENUTE PER ESEGUIRE GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (COME LE DIVERSE DIVISIONI INTERNE O IL RIFACIMENTO DEGLI IMPIANTI), LE OPERE DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO E I LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (GLI AMPLIAMENTI
DEI VOLUMI O IL RECUPERO DEL SOTTOTETTO, PER ESEMPIO) PER I SINGOLI APPARTAMENTI E PER GLI IMMOBILI CONDOMINIALI. GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA PER I CONDOMINI SONO AMMESSI ALL’AGEVOLAZIONE IRPEF SOLO SE RIGUARDANO DETERMINATE PARTI COMUNI DI EDIFICI RESIDENZIALI (PER
ESEMPIO, IL RIFACIMENTO DEL TETTO O DELLA FACCIATA).

SONO PURE AMMESSI AL BENEFICIO DELLA DETRAZIONE GLI INTERVENTI FINALIZZATI:

• ALLA REALIZZAZIONE DI AUTORIMESSE O POSTI AUTO;
• ALL’ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE, SIA SULLE PARTI COMUNI DEGLI IMMOBILI CHE NEI SINGOLI APPARTAMENTI;
• AL CONSEGUIMENTO DI RISPARMI ENERGETICI (PER QUESTI ESISTE IN ALTERNATIVA LA DETRAZIONE DEL 55%);
• ALLA CABLATURA DEGLI EDIFICI;
• AL CONTENIMENTO DELL’INQUINAMENTO ACUSTICO;
• ALL’ADOZIONE DI MISURE DI SICUREZZA STATICA E ANTISISMICA DEGLI EDIFICI;
• ALL’ESECUZIONE DI OPERE INTERNE;
• ALL’ADOZIONE DI MISURE FINALIZZATE A PREVENIRE IL RISCHIO DEL COMPIMENTO DI ATTI ILLECITI DA PARTE DI TERZI (VALE A DIRE TUTTE LE MISURE DI SICUREZZA CONTRO IL FURTO MA ANCHE PER LA SICUREZZA DOMESTICA, COME INSTALLARE UN RIVELATORE DI GAS, O VETRI ANTINFORTUNIO O IL CORRIMANO DI UNA SCALA O ESEGUIRE LA BONIFICA DELL’AMIANTO).

TRA LE SPESE PER LE QUALI COMPETE LA DETRAZIONE, OLTRE A QUELLE PER L’ESECUZIONE DEI LAVORI, SONO COMPRESE:

• LE SPESE PER LA PROGETTAZIONE E LE ALTRE PRESTAZIONI PROFESSIONALI CONNESSE;
• LE SPESE PER PRESTAZIONI PROFESSIONALI COMUNQUE RICHIESTE DAL TIPO DI INTERVENTO;
• LE SPESE PER LA MESSA IN REGOLA DEGLI EDIFICI AI SENSI DELLA LEGGE 46/90 (IMPIANTI ELETTRICI) E DELLE NORME UNICIG PER GLI IMPIANTI A METANO (LEGGE 1083/71);
• LE SPESE PER L’ACQUISTO DEI MATERIALI;
• IL COMPENSO CORRISPOSTO PER LA RELAZIONE DI CONFORMITÀ DEI LAVORI ALLE LEGGI VIGENTI;
• LE SPESE PER L’EFFETTUAZIONE DI PERIZIE E SOPRALLUOGHI;
• L’IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO, L’IMPOSTA DI BOLLO E I DIRITTI PAGATI PER LE CONCESSIONI, LE AUTORIZZAZIONI E LE DENUNZIE DI INIZIO LAVORI;
• GLI ONERI DI URBANIZZAZIONE;
• GLI ALTRI EVENTUALI COSTI STRETTAMENTE COLLEGATI ALLA REALIZZAZIONE DEGLI INTERVENTI NONCHÉ AGLI ADEMPIMENTI STABILITI DAL REGOLAMENTO DI ATTUAZIONE DEGLI INTERVENTI AGEVOLATI.

NON POSSONO INVECE RITENERSI COMPRESE TRA QUELLE OGGETTO DELLA DETRAZIONE LE SPESE DI TRASLOCO E CUSTODIA DEI MOBILI PER IL PERIODO NECESSARIO ALL’EFFETTUAZIONE DEGLI INTERVENTI DI RECUPERO EDILIZIO.

COSA BISOGNA FARE

PRIMA DELL’INIZIO DEI LAVORI È NECESSARIO INVIARE, CON RACCOMANDATA, LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI, REDATTA SU APPOSITO MODELLO CHE SI PUÒ REPERIRE PRESSO GLI UFFICI LOCALI DELL’AGENZIA O NEL SITO INTERNET www.agenziaentrate.gov.it
LA COMUNICAZIONE DEVE ESSERE INVIATA AL SEGUENTE INDIRIZZO: AGENZIA DELLE ENTRATE – CENTRO OPERATIVO DI PESCARA – VIA RIO SPARTO, 21 – 65129 PESCARA.

IVA ridotta al 10%
Sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per il recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa, effettuati fino al 31 dicembre 2012, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%, sia alle prestazioni di lavoro che alla fornitura di materiali e di beni, purché questi ultimi non costituiscano una parte significativa del valore complessivo della prestazione (per esempio, infissi, caldaie, condizionamento, sanitari e rubinetteria). Su tali beni l’aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.
Per esempio, su un intervento di 10.000 euro, di cui 4.000 per prestazione lavorativa e 6.000 dei beni significativi, l’Iva al 10% si applica su tutta la prestazione lavorativa e solo su 4.000 euro di beni, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 – 6.000 = 4.000). Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 20%. Non si può applicare l’Iva agevolata al 10%: ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione) è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota Iva del 10% su prestazioni di servizi, acquisto di beni e forniture dei cosiddetti beni finiti (porte, infissi esterni, sanitari, caldaie ecc.). L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue. Per ottenere l’agevolazione non bisogna presentare alcun documento.

IN CONCLUSIONE: La proroga di queste agevolazioni rappresenta un vantaggio sia per il singolo utente, in quanto gli consente un consistente risparmio fiscale, sia per lo Stato, dato che con esse si permette di far emergere una fetta notevole di lavori che prima erano “in nero” e quindi evadevano l’imposizione fiscale, sia per l’Iva che per le imposte dirette: sostanzialmente, si recupera con l’emersione quanto si concede come sgravio (o quasi). Il successo del bonus fiscale è indubbio: nei primi quattro mesi del 2009 le domande sono state 115.000, con un aumento del 10% sullo stesso periodo del 2008.

DETRAZIONE PER IMMOBILI RISTRUTTURATI
L’ACQUIRENTE O L’ASSEGNATARIO HA DIRITTO ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36% CALCOLATA, INDIPENDENTEMENTE DAL VALORE DEGLI INTERVENTI ESEGUITI, SULL’AMMONTARE FORFETTARIO PARI AL 25 % DEL PREZZO DI VENDITA O DI ASSEGNAZIONE DELL’ABITAZIONE, RISULTANTE DALL’ATTO DI ACQUISTO O DI ASSEGNAZIONE. LA SPESA SU CUI CALCOLARE LA DETRAZIONE NON PUÒ COMUNQUE ECCEDERE L’IMPORTO MASSIMO DI 48.000 EURO E DEVE ESSERE RIPARTITA IN 10, 5 O 3 RATE ANNUALI DI PARI IMPORTO, COME ABBIAMO GIÀ VISTO. PER FRUIRE DI QUESTA PARTICOLARE AGEVOLAZIONE NON SONO NECESSARIE NÉ LA TRASMISSIONE DEL MODULO DI COMUNICAZIONE AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA NÉ L’EFFETTUAZIONE DEI PAGAMENTI MEDIANTE BONIFICO.