Rigenerazione urbana e valorizzazione edilizia sono due temi strettamente connessi e protagonisti attuali dell’ampio dibattito sulle trasformazioni urbane a cui la città di Milano sta andando incontro, in vista del grande evento di Expo 2015.
Parlare oggi di Milano vuol dire quindi certamente parlare delle grandi opere sempre più alla ribalta nelle cronache cittadine e dei grandi cantieri che stanno cambiando il volto della città in modo manifesto. Qui è l’integrazione di risorse private e pubblich e a guidare i complessi progetti di trasformazione, sviluppo e valorizzazione, che ridisegnano gli spazi e le aree rimaste vuote in seguito ai processi di de-industrializzazione dello scorso trentennio; ma a rigenerare e a dare nuovo valore oggi ai tessuti cittadini sono anche quelle migliaia di trasformazioni diffuse che pervadono la città consolidata e di cui non ci si può esimere dal discutere.
Trasformazioni a scala più minuta, microtrasformazioni in quanto a dimensioni, ma considerevoli nella loro somma e per la loro pervasività, che realizzano nel concreto nuovi modi di abitare la città, ristrutturando secondo nuove logiche spazi a prima vista poco appropriati. Loft e mansarde quindi come segno visibile dei tempi nel cambiamento della città contemporanea, e nel suo diverso modo di viverla.Rintracciabili già negli anni Settanta e Ottanta come abitazioni di esponenti della “cultura alternativa”, l’esplosione commerciale dei loft avviene intorno alla metà degli anni Novanta, sull’onda di una moda proveniente da oltreoceano.
Ma, mentre in altre città come a New York, la loro derivazione è prevalentemente industriale, a Milano i loft sono ricavati per lo più dagli antichi laboratori artigianali dell’Ottocento e di inizio Novecento in disuso.E nella Milano odierna , qual è la situazione di questo prodotto?
Un sondaggio condotto presso gli associati F.I.M.A.A.
Milano, Monza & Brianza (Collegio Agenti d’Affari in Mediazione delle Province di Milano, Monza & Brianza dal 1945), cerca di cogliere il polso della situazione. Secondo la metà circa (53,9%) degli intervistati oggi il loft fatica a trovare facilmente una collocazione nel mercato, a causa per lo più della carenza di domanda (48,7%). Le compravendite svolte mediamente in un anno si attestano in maggioranza entro le dieci unità (55,3%), con superfici medie degli immobili trattate di dimensioni soprattutto contenute, sui 50 – 100 per il 31.6% dei casi, con percentuali decrescenti al crescere della metratura: 100 – 200 m.q./200 – oltre m.q raggiungono percentuali del 22.4% e 13.2% rispettivamente. Questo dato trova riscontro presso gli operatori del settore, che identificano su queste cifre la dimensione media della lottizzazione per loft, diversamente da quanto avviene oltreoceano, dove il loft è generalmente di grandi dimensioni, e anzi, se di dimensioni minute, viene identificato come loft “alla milanese”.
Coerentemente inoltre con quanto sopra esposto, il profilo dell’acquirente medio che emerge dal sondaggio, è quello della famiglia mononucleare, del “single” (38,2%), seguito dalla coppia (31,6%), orientati nella scelta verso settori centro-meridionali della città, dove si trovano le zone più giovanili e di fermento creativo (Tortona,Navigli, Ripamonti..)L’incertezza è il tratto che emerge con maggior forza dai colloqui con operatori del settore soprattutto riguardoa gli effetti del nuovo Piano Casa e del prossimo PGT.
Condannati gli errori di alcuni, si riconosce oggi il valore dell’agire a norma di legge. Un valore non solamente morale, di per sé già guida sufficiente, ma che diventa anche valore economico, a fronte di una diversa figura dell’acquirente che, pur non mutando come età anagrafica, reddito o categoria sociale, è notevolmente cambiato nell’atteggiamento con cui si avvicina all’acquisto.
A seguito di famosi casi di cronaca che ne hanno sviluppato la cautela e l’attenzione, l’acquirente odierno infatti si pone con meticolosa attenzione verso questioni quali l’accatastamento dell’immobile, non scegliendo più di vivere in un loft iscritto in una categoria catastale incompatibile con la residenza, troppo rischioso ed oneroso, con un tasso di IVA maggiore. La volontà espressa dagli operatori oggi è quella di agire avendo chiari gli adempimenti da assolvere, ed in questo modo anche dei tempi determinati e la certezza nel veder realizzati i propri progetti. Ad oggi, invece, viene lamentato un indiscriminato inasprimento nel controllo e nella sanzione, così come una ottusa rigidità dello strumento urbanistico, arretrato rispetto alle forme e ai modi della città che pretende di vincolare. L’atteggiamento chiesto all’Amministrazione è di essere più aperta al confronto e al riconoscimento di una nuova e diversa natura dei fenomeni territoriali, di una trasformazione che non avviene solamente per grandi parti ma anche per piccoli nuclei, un atteggiamento che, nell’incontrare queste nuove domande dell’abitare, andrebbe contemporaneamente a intervenire su di una parte dei problemi e degli obiettivi più moderni ed attuali che si è posta, quali la priorità dell’abitazione a prezzi accessibili, il verde e la sostenibilità, ed il contenimento del consumo di suolo.Scelta di benessere
http://pro.dibaio.com/ravelligroupIl nuovo “Piano Casa” recentemente approvato (lo scorso 6 Marzo 2012), prosegue sulla strada dell’incentivo al rinnovamento e alla costruzione, dedicando un apposito articolo al recupero dei sottotetti.
I risultati prodotti dal 1995 a oggi sono stati talvolta positivi, ma il più delle volte hanno approfittato della possibilità offerta, e non sono stati progettati per integrarsi in maniera decorosa con la morfologia del sottostante edificio, risultando in acceso contrasto con il contesto urbano. Al di là delle considerazioni sulla qualità architettonica, lo sviluppo di queste abitazioni è stato enorme e di notevole successo. Interessante inoltre per la natura del promotore dell’intervento, rispetto al precedentemente discusso loft.
Mentre infatti il loft era spesso promosso da logiche speculative dei costruttori, o comunque dei professionisti del settore immobiliare, la mansarda nasce invece su iniziativa del condominio, per ottenere denari pronti da investire in altri interventi, o addirittura del singolo condomino, che vede nel recupero del sottotetto un’ottima occasione per aumentare lo spazio: a volte per la propria abitazione (una penthouse su più piani…), a volte come investimento (nuove abitazioni di taglia minuta da affittare, o da mettere a rendita). È raro infatti che l’operatore immobiliare si muova alla ricerca di sottotetti passibili di trasformazione, vista infatti la difficoltà, rispetto alla trasformazione di un’area industriale, nell’acquisire una proprietà minutamente frammentata, nel doversi relazionare con gli inquilini dell’edificio, e nei non trascurabili problemi tecnici di trasformazione di spazi fragili. Diversi per quanto riguarda il promotore dello sviluppo, diversi anche per la tipologia di clienti a cui fanno riferimento, loft e mansarda attirano categorie sociali molto distanti. Laddove il loft, prodotto di nicchia per le sue particolarità, si rivolge ad una clientela particolare e ben definibile, la domanda della mansarda non ha un acquirente tipo di riferimento, ma anzi è sovrapponibile con quella di una canonica abitazione. La mansarda si rivolge quindi a un ampio pubblico, ed è adatta anche a famiglie con figli, essendo lo spazio stesso di una mansarda suscettibile di essere trasformato, arredato e vissuto come un normale ambiente residenziale.PUNTA IL TUO SMARTPHONE, INQUADRA IL QR, SCATTA E SCOPRI NUOVI CONTENUTI. AVRAI ACCESSO AL TESTO INTEGRALE DEL SONDAGGIO.
ALL’INTERNO: LE CATEGORIE CATASTALI DEI LOFT; IL RECUPERO DEI SOTTOTETTI PER USO ABITATIVO NEL NUOVO PIANO CASA E MOLTE ALTRE INFORMAZIONI UTILI.
pro.dibaio.com/sondaggio-osmiA FIANCO LA LOCANDINA DEL CONVEGNO ORGANIZZATO DA OSMI E DI BAIO EDITORE CHE SI È TENUTO A PALAZZO TURATI IL 31 MAGGIO SCORSO. UTILIZZA IL LINK PRO, DIGITANDO LA STRINGA
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POTRAI SCARICARE I CONTENUTI DEGLI INTERVENTI PIÙ SIGNIFICATIVI.Lo sguardo al mercato fornito dal sondaggio presso gli operatori F.I.M.A.A., anche nel caso delle mansarde fornisce un quadro negativo, che vede il prodotto stentare nel trovare una facile collocazione sul mercato, secondo il 51.3% degli intervistati; anche se lo scarto tra chi invece sostiene di riuscire a collocare il prodotto è minore rispetto ai loft: 13 contro 30 punti percentuali rispettivamente. Segno di un prodotto che, pur nelle difficoltà, risente meno del periodo di crisi e, grazie alla sovrapposizione in termini di preferenza all’acquisto con il mercato delle residenze “convenzionali”, trova in un mercato più grande maggiori possibilità di vendita. A riprova di questa tesi, vi è un maggior volume di vendita, 63 compravendite annue di mansarde totali, (di cui la maggior parte entro le 10 unità per intervistato), contro le 50 dei loft. Un dato interessante, è il crescere della domanda al crescere della metratura: 6.6% per 30 – 40 m.q., 32.9% per 45 – 60 m.q. e 40.8% per 60 – 100 m.q., situazione inversamente proporzionale alla tipologia loft; resta in comune invece come tipologia target di acquirente il single (51.3%), seguito dalla coppia (30.3%).
Altro punto interessante è l’elevata concentrazione spaziale della domanda: quasi la metà infatti riguarda aree centrali della città (46.1%), contro le percentuali molto più basse degli altri settori. Il fenomeno è in parte spiegabile con la localizzazione delle mansarde, ovvero degli immobili trasformati o suscettibili alla trasformazione, collocati entro le due circonvallazioni in aree a oggi centrali, e realizzati verso fine ‘800 primi ‘900 con i Piani Regolatori Generali “Beruto” (1884) e “Pavia – Masera” (1912).
La tendenza alla ripartizione degli acquirenti nelle fasce di prezzo è, nel caso delle mansarde, curiosamente estremizzata: per le aree centrali vi è una netta divisione, attestatasi al 36.8% per entrambe le fasce 3000 – 5000 €/m.q. e 5000 – 8000 €/m.q., mentre per le aree periferiche ritroviamo una concentrazione, che qui assume i toni di una polarizzazione estrema, verso la fascia di prezzo inferiore. Il 69.7% delle compravendite è avvenuto infatti attorno ai 2000 – 4000 €/m.q. contro solamente l’1.3% dei 4000 – 6000 €/m.q. Rimangono invariate le opinioni sui futuri andamenti del mercato riguardante le mansarde, per lo più negativi o stabili, con una fiducia nelle potenzialità di sviluppo del nuovo Piano Casa e del PGT equamente bilanciata dall’indifferenza riguardo a possibili effetti dei due documenti.
La figura complessiva del volume di transazione nel periodo 2002 – 2012 vede un calo generalizzato con percentuali maggiori in diminuzione fino al 10% e tra il 10 – 30%, con preoccupanti valori in diminuzione di poco inferiori anche per i range 30 – 50% e 50 – 70%.Vi è da parte degli sviluppatori un certo disagio nei confronti di un apparato burocratico stantio, incerto, e altamente soggettivo nei giudizi il cui effetto quindi, è di frenare il libero sviluppo non solamente del mercato, ma di gran parte della città, dato che i numeri sopradescritti sono esemplificativi di centinaia di piccole operazioni e trasformazioni puntali, avvenute nell’arco di più di vent’anni, che hanno visto coinvolti migliaia di cittadini e di cui il Governo della città si è occupato solamente in minima parte impegnato com’era a inseguire grandi cantieri dagli esiti quantomeno incerti, quando non apertamente deludenti (l’esempio di Santa Giulia basti per tutti). Il risultato è la mancanza di un’architettura uniforme nella città, proprio in virtù di una mancanza di uniformità nella visione e nelle regole; uniformità che viene nuovamente chiesta con vigore. Loft e mansarda possono quindi rappresentare delle possibilità flessibili di risposta nel breve periodo a bisogni che cambiano, a nuove forme e modi di abitare, e diventare veicoli di trasformazione e valorizzazione del territorio. L’auspicio è quello di un’amministrazione che si renda altrettanto flessibile e capace di seguire queste evoluzioni.
