PENSARE

Camini in città… le regole del condominio

Il camino, od una stufa in maiolica, sono costruzioni: come tali per realizzarle è necessaria la pratica amministrativa presso i competenti uffici comunali. Difatti, la nozione di costruzione intende qualsiasi opera che, indipendentemente dalla forma e dal materiale con cui è stata realizzata integri un’opera stabile e duratura. Poi, per far funzionare il camino, o la stufa, bisogna costruire anche uno sbocco all’esterno, ossia una canna fumaria, e il nostro condomino dovrà considerare l’impatto di questa iniziativa nel suo condominio.Vediamo in che modo con Giuseppe Rigotti, Presidente dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari e l’avvocato Maurizio Voi.

C ’è una bella descrizione di una casa contadina in Balleymenone, nell’Ulster (Irlanda del Nord) che esalta la centralità del focolare rispetto agli spazi interni, nei quali ci si muove sempre riferendosi ad esso, e si ritorna sempre in quello stesso punto. Del resto, il focolare è anche un termine che si usa per indicare la casa (focolare domestico), ed è indiscutibilmente il punto d’incontro delle relazioni familiari. La casa, in fondo, è una replica del mondo, e il camino che si apre sul tetto, collega questo mondo al cielo. Ma se vogliamo allargarci ancora nel misticismo, arriviamo addirittura alla conversione dei rapporti matematici e dei calcoli costruttivi di una casa in musica, così come voleva la tradizione fino al Quattrocento. Ben diversa è la realtà quotidiana, dove i valori rimpiccioliscono sempre più sovrastati dalle norme, dai principi e dalle regole, dall’intolleranza, dalla diffidenza, rendendo l’abitare sempre più simile alla visione di Albert Camus: “…come rimedio alla vita di società, suggerirei la grande città. Ai giorni nostri, è l’unico deserto alla portata dei nostri mezzi.” E’ la comunità-condominio quella che si delinea come la più vicina al pessimismo di Albert Camus, il luogo dei silenzi. Beninteso, e per fortuna, non dappertutto. Ci sono condominii che vivono una realtà fatta di rapporti umani e di dialogo, di aiuto e comprensione reciproca, ma anche luoghi dove impera il conflitto e la sopraffazione, dove si preferi-sce rimanere chiusi dentro casa, ignorando tutto ciò che succede fuori, nei corridoi, nelle androne, terra di nessuno, anzi… proprietà in condominio.

Vediamo allora com’è possibile costruire un camino o installare una bella stufa a legna in un appartamento posto in un edificio in condominio. Subito una buona notizia: dalle complessità burocratiche dei regolamenti, peraltro giustissimi, che disciplinano gli impianti termici, camini e stufe si defilano, in quanto tali non sono. Certo, devono rispettare i principi generali che regolano le immissioni di fumi e di calore, la buona tecnica di costruzione, ma solo come dettati generali. Ma le difficoltà arrivano subito dopo: le regole del condominio. Da un lato il divieto per il condomino di eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio, ovvero alla proprietà comune, e dall’altro il diritto di ciascun condomino di usare proprio le parti comuni a proprio beneficio, senza però alterarne la destinazione d’uso o impedire il diritto degli altri all’utilizzo. Un bel rebus, non c’è che dire.

Come inserire un camino o una stufa in un appartamento condominiale?

Per semplicità, supponiamo che l’interessato abiti all’ultimo piano, in una situazione che è più facile da definire. Se invece abita al primo, potrebbe usare, se esistente, dopo i necessari controlli e le verifiche di tenuta, la canna fumaria in dotazione; se non è adatta, bisogna costruire un nuovo camino all’esterno dell’edificio, e non è cosa semplice. Per l’ultimo piano, il problema è il sottotetto che, a meno non risulti agli atti in proprietà, non è citato tra le proprietà comuni del condominio. Bisogna allora riferirsi all’uso, cioè alle funzioni del sottotetto: se serve all’isolazione termica, allora è pertinenza dell’ultimo piano, salvo non vi siano disposizioni diverse (es. Regolamento di Condominio), mentre se può essere messo a disposizione della comunità, anche potenzialmente, allora è una proprietà comune. Più semplicemente, quando il sottotetto non è agibile all’esterno, dal vano scala, e quindi non serve ad esempio, per salire sul tetto, il condomino dell’ultimo piano può utilizzarlo, sempre che non siano in agguato dietro l’angolo le questioni di principio che gli altri condomini possono invocare, ma questa è un’altra storia. Una volta fatto il foro ed attraversato il sottotetto, bisogna posizionare il camino. Ma siamo sul tetto e quindi su una proprietà comune definita dalla legge. Quindi, prima di godersi appieno il benessere del caldo e della luce del fuoco, il nostro condomino dovrà ancora superare due ostacoli: il pri-mo è più semplice, perché arrivato a questo punto ha già dimostrato l’esclusiva dell’utilizzo del sottotetto e quindi l’installazione del camino è una conseguenza che non dovrebbe venir impedita, a condizione sia fatta nella piena regola dell’arte, da tecnici esperti, in quanto la copertura del tetto, sia esso a tegole o piano, è sempre una cosa delicata, il secondo invece è più difficile, in quanto bisogna rispettare le norme sulle distanze legali e sulle immissioni di fumi, soprattutto quando i tetti non sono sullo stesso livello. Il rischio, in questo caso, è quello di violare il precetto penale secondo cui chiunque…provoca emissioni…di fumo…atte a molestare le persone nei casi non consentiti dalla legge è punito. In questo caso i limiti di tollerabilità sono agganciati alla legge civile a tutela del diritto della proprietà fondiaria (e di godimento oltre il vincolo personale della stessa), in tema di immissioni oltre il limite della proprietà. Quest’ultima considerazione si riferisce proprio ad un caso concreto, finito male per il proprietario che aveva acceso un camino. La Suprema Corte di Cassazione ha infatti rigettato il suo ricorso, volto a dimostrare che l’accensione di un camino domestico non era certamente un caso vietato dalla legge, ma i giudici hanno ritenuto che non la mera accensione di un camino, ma le emissioni di fumo cagionate da quella accensione nella unità abitativa dell’imputato e la loro immissione in quella della persona offesa avessero superato la soglia della normale tollerabilità. Il caso viene però risolto rispettando una corretta e funzionale estetica nella scelta del comignolo e della canna fumaria anche avvalendosi del contributo di professionisti competenti in grado di garantire una buona emissione di fumi.

Presente e futuroper gli amministratori immobiliari italiani

Sono oltre seimila gli amministratori professionisti che sono associati all’ANACI, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, sigla nella quale è racchiuso il patrimonio di storia ed esperienza di trent’anni di associa-zionismo degli amministratori immobiliari italiani. Nata nel gennaio del 1995, dall’unione dell’ANAI (Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari, costituita nel 1970) con l’AIACI (Associazione Italiana Amministratori di Condominio ed Immobili, costituita nel 1974), è oggi presente in tutte le regioni e province italiane, dove oltre a svolgere attività di formazione per i propri iscritti organizza corsi di avviamento e qualificazione, rivolti a quanti, in maggioranza giovani, vogliono conoscere più da vicino l’attività dell’amministratore immobiliare. Lo scopo principale dell’ANACI è quello di definire, aggiornare e promuovere il progetto professionale del’amministratore immobiliare italiano. Per associarsi all’ANACI, bisogna essere in possesso del diploma di scuola media di secondo grado o laurea, aver aperto la partita Iva e superare un impegnativo esame, scritto e orale, davanti ad una commissione regionale formata anche da docenti e professionisti esterni all’associazione. Per questo, la frequenza ai corsi serve solo quale propedeutico di preparazione all’esame e non dà diritto di iscrizione all’Associazione. L’amministratore immobiliare professionista associato all’ANACI è oggi in grado di accrescere ed aggiornare la sua preparazione sia attraverso convegni, seminari di studio ed attività didattica che le varie sedi organizzano su tutto il territorio nazionale che attraverso l’accesso telematico alla banca dati dell’associazione per trovare e chiedere risposte in tempo reale alle varie esigenze che un attività professionale in continuo sviluppo richiede continuamente. Tutto ciò nell’ottica di un miglioramento costante del servizio reso al cliente: ANACI assicura i propri associati con una polizza di assicurazione per la responsabilità civile ed è stata artefice della norma UNI 10801, la certificazione di qualità, prima in Europa per il professionista, che oggi l’amministratore immobiliare italiano può ottenere. L’ANACI è tutto questo.
(Giuseppe Rigotti, Presidente Nazionale dell’ANACI )

ANACI

Il condomino chiama, IL CAMINO risponde. Anche abitando in un condominio situato in una grande città (quella nell’immagine è New York!) è possibile godere della calda e intima atmosfera che un camino o una stufa a legna possono offrire. L’importante è attenersi ad alcune regole fondamentali, sia per l’installazione del camino, con la sua canna fumaria, sia per ciò che è permesso dalle norme dei singoli condominii. Per eventuali informazioni o problematiche legate alla costruzione di un camino nel vostro stabile potete scriverci al seguente indirizzo: Redazione IL CAMINO Via Settembrini, 11 20124 Milano.

   
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