ARCHITETTURA

Aree dismesse, quale futuro?

Il tema della riqualificazione delle aree dismesse, che quasi sempre interessa ambiti già caratterizzati dalla presenza di attività produttive, investe la questione del riuso orientato alla riqualificazione sia edilizia che urbanistica del sito. Le differenti caratteristiche delle aree interessate da questo fenomeno richiedono approcci diversificati al fine di raggiungere l’obiettivo costituito dalla riqualificazione urbanistica, della rigenerazione urbana e della valorizzazione edilizia.Gli ambiti di dimensioni più consistenti comportano progetti che coinvolgono aspetti a scala urbana, rivolti tanto alla rigenerazione del sito quanto alla riqualificazione della città attraverso le relazioni che si generano tra il nuovo insediamento e il tessuto urbano circostante, soprattutto a livello di servizi. Per gli ambiti di dimensioni più contenute, invece, il tema della rigenerazione urbana si relaziona ad una scala più contenuta, sia per le relazioni che si instaurano con il contesto sia per le opportunità offerte al processo di riqualificazione del sito. È a questa scala più ridotta che le opportunità di rigenerazione urbana trovano nelle soluzioni architettoniche più di dettaglio uno strumento idoneo al processo di valorizzazione edilizia degli ambiti degradati delle città. Spesso infatti le aree oggetto di dismissione presentano realtà edilizie ancora caratterizzate da un buon livello di fruibilità, sia che si tratti di edifici relativamente recenti sia che si tratti di edifici più datati, di interessante valore architettonico, come gli edifici di archeologia industriale.In presenza di architetture riutilizzabili attraverso modesti interventi di ristrutturazione o di restauro, si riscontra un orientamento consolidato all’utilizzo di ex manufatti industriali, che vengono adattati e utilizzati per funzioni diverse da quelle originarie: da biblioteche, studi professionali e residenze a, più recentemente, luoghi per svolgere piccole funzioni commerciali. I loft costituiscono una interessantissima opportunità al riuso di quegli edifici che possono essere oggetto di riutilizzazione come valida alternativa alla demolizione. Offrono ampi spazi facilmente rimodulabili e sono quindi particolarmente flessibili per accogliere funzioni anche profondamente diversificate; la grande adattabilità interna, coniugata alla possibilità di non intervenire in modo significativo sull’involucro esterno degli edifici, costituisce un indubbio vantaggio nel rapporto tra gli edifici e il loro contesto. In particolar modo in presenza di edifici di valore architettonico o di collocazione all’interno di un tessuto urbano sensibile, come i nuclei di antica formazione o i centri storici.Nell’ambito delle iniziative di conoscenza volte ad affrontare le tematiche relative all’uso del suolo e alla minimizzazione del suo consumo, Regione Lombardia ha portato a termine un censimento delle aree dismesse (industriali e non) ai sensi della legislazione regionale allora vigente.
Tale rilevazione statistica, avvenuta negli anni 2008-2010, ha consentito la realizzazione della “Banca dati geografica per il censimento e il marketing territoriale delle aree dismesse”. Le informazioni relative alla realizzazione e i documenti sono pubblicati sul sito regionale www.territorio.regione.lombardia.it 
Il censimento è stato realizzato con la partecipazione delle Province e di Assimpredil-Ance, che hanno sottoposto ai Comuni una scheda di rilevamento che descrive le principali caratteristiche dell’insediamento dismesso (es. superficie, destinazione funzionale, anno di dismissione, eventuale utilizzo dopo la dismissione, grado di conservazione degli immobili, ecc.) a seguito del quale si è provveduto alla georeferenziazione delle aree rilevate.
Queste informazioni hanno alimentato il Sistema Informativo Territoriale regionale, dando origine ad un livello informativo confrontabile con tutti gli altri livelli informativi disponibili, in particolare con quelli relativi alla pianificazione comunale.
Tutte le informazioni riguardanti il Sistema Informativo Territoriale sono disponibili attraverso il Geoportale regionale (www. cartografia.regione.lombardia.it).
Sono state censite nel complesso 746 aree dismesse così distribuite tra le province lombarde (vedi foto) E aventi complessivamente le seguenti superfici in ettari: (vedi foto)
Come si può notare dall’entità delle aree dismesse, dalla loro dimensione e localizzazione, la maggiore concentrazione si ha nell’area del milanese e in quella a nord di Milano.
Si tratta, nel complesso, di un vasto potenziale di aree, sia dal punto di vista numerico che da quello dimensionale, in alcuni casi molto appetibili anche per il loro posizionamento rispetto ai centri urbani e alle principali vie di comunicazione.
All’interno della Relazione annuale 2011 sullo stato della pianificazione territoriale, si è svolto uno studio incrociando i dati relativi alle aree dismesse con quelli delle aree di trasformazione della banca dati dei Piani di Governo del Territorio (PGT) approvati. Ciò ha portato ad analizzare 239 aree dismesse ricadenti in 125 Comuni dotati di PGT e a scoprire che, di queste, solo 84 (il 35,1%) risultavano interne ad aree di trasformazione, ed erano quindi soggette a una pianificazione volta al loro recupero. Per valutare il tipo di recupero e/o riutilizzo, sono state raffrontate le destinazioni funzionali prevalenti originarie e di progetto. La destinazione finale delle aree risulta per lo più residenziale, anche se va tenuto presente che si tratta di una destinazione prevalente e non esclusiva.Per facilitare il riutilizzo delle aree non più utilizzate, Regione Lombardia ha recentemente modificato la propria normativa con la Legge Regionale 4 del 2012, offrendo alle amministrazioni comunali nuovi strumenti che permetteranno di incentivarne il riuso. La norma si coordina con la disciplina pianificatoria comunale prevista dalla l.r. 12/2005: in particolare è nel documento di piano del PGT che le amministrazioni comunali effettuano le scelte relative al recupero e alla riqualificazione delle aree urbane degradate o dismesse. Sulla base di questo principio, la nuova disciplina si applicherà solo nei comuni dotati di PGT: è solo a questi ultimi, infatti, che viene riconosciuta la possibilità, una volta accertata la sussistenza di tutti i requisiti previsti, di invitare la proprietà dell’area a presentare, entro un termine – che varia tra i quattro e i dodici mesi – una proposta di riutilizzo dell’area in attuazione delle previsioni del PGT, con la possibilità di incrementare fino al 20% la volumetria o la superficie ammessa.

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